Alıcı–MTK mübahisələri: 2025-ci il məhkəmə təcrübəsi

📌Giriş

Son illərdə Ali Məhkəmənin mənzil-tikinti kooperativləri ilə alıcılar arasında yaranan mübahisələr üzrə qəbul etdiyi qərarlar hüquqi müstəvidə diqqətçəkən mövzulardan birinə çevrilmişdir. Bu mübahisələr, əsasən, müqavilədə nəzərdə tutulan mənzil sahəsi ilə faktiki ölçülər və çıxarış göstəriciləri arasındakı fərqlər, qiymətin hesablanması qaydası, həmçinin maddi və mənəvi ziyanın əvəzinin ödənilməsi məsələləri ilə bağlıdır. Mövzunun aktuallığını nəzərə alaraq, araşdırmanın məqsədi Ali Məhkəmənin 2025-ci ildə qəbul etdiyi on qərarın müqayisəli təhlilini aparmaq və formalaşan hüquqi mövqelərin məhkəmə təcrübəsindəki əhəmiyyətini müəyyənləşdirməkdən ibarətdir.

📖Mübahisələrin faktiki halları

İşlərin faktiki hallarından görünür ki, alıcılarla MTK arasında bağlanmış müqavilələrdə göstərilən mənzil sahələri ilə dövlət qeydiyyatından verilmiş çıxarışlarda və ekspertizalarla müəyyən edilmiş faktiki sahələr arasında uyğunsuzluqlar mövcud olmuşdur. Bu fərqlər əsasən 2–15 kvadrat metr aralığında dəyişmişdir. Ödənişlərin hesablanması isə müqavilədə göstərilmiş ümumi dəyərin sahəyə bölünməsi ilə hər kvadrat metrin qiymətinin müəyyən olunması yolu ilə aparılmışdır. Ekspertiza rəyləri bütün işlərdə əsas sübut hesab edilmiş və məhkəmələr onları mübahisənin həlledici elementi kimi qiymətləndirmişdir.

Məsələn, bir işdə müqavilədə mənzilin sahəsi 119,86 kvadrat metr göstərildiyi halda, ekspertiza 111,1 kvadrat metr müəyyən etmiş və 8,7 kvadrat metrlik fərq üçün 9 743,74 manat artıq ödənişin qaytarılmasına qərar verilmişdir. Digər bir işdə müqavilələrdən biri podrat, digəri isə alğı-satqı kimi qiymətləndirilmiş, hər iki halda ümumi sahənin azaldığı müəyyən olunmuş və 14,34 kvadrat metr fərq üçün 30 114 manat kompensasiya hesablanmışdır. Nəhayət, başqa bir işdə müqavilədə sahə 53,5 kvadrat metr göstərilmiş, çıxarışlarda əvvəlcə 51,8 kvadrat metr, daha sonra 48,3 kvadrat metr qeyd olunmuş, ekspertiza isə 53,6 kvadrat metr sahə müəyyən etmişdir. Bu zaman apellyasiya instansiyası 2,8 kvadrat metr fərq üçün 5 152 manat və əlavə olaraq 500 manat mənəvi zərərin əvəzini təyin etmiş, lakin kassasiya instansiyası mənəvi zərərin ödənilməsi hissəsini ləğv etmişdir.

⚖️Normativ əsaslar və məhkəmə təcrübəsinin təhlili

Məhkəmələr sahənin hesablanmasında Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2-ci və 59.3-cü maddələrinə, habelə “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”na istinad etmişlər. Bu normalara görə yaşayış binalarında mənzilin ümumi sahəsinə yaşayış otaqları, mətbəx, dəhliz, sanitar qovşağı və digər köməkçi yerləşgələr, həmçinin balkon, eyvan, terras, şüşəbənd və lociya kimi açıq sahələr (müəyyən edilmiş əmsallarla) daxildir. Bununla yanaşı, bayır və ara divarlarının altı, məhəccərlərin yerləşdiyi yerlər, soba və şaxta boşluqları ümumi sahəyə daxil edilmir.

Müqavilələrin hüquqi təbiəti müəyyən edilərkən Mülki Məcəllənin 404.1-ci və 404.2-ci maddələrinin tələblərinə uyğun olaraq məhkəmələr tərəflərin iradəsinin həqiqi mənasına və müqavilənin məzmununa üstünlük vermişlər. Bu səbəbdən, müqavilələrdə “payçı” və ya “podrat” terminləri istifadə olunsa da, məhkəmələr faktiki olaraq münasibətlərin mahiyyətini araşdıraraq onları alğı-satqı və ya podrat kimi təsnif etmişlər.

Ziyanın hesablanmasında Mülki Məcəllənin 577-ci və 578.1-ci maddələri əsas istinad nöqtəsi olmuşdur. Bu maddələrə görə, alıcıya müqavilədə nəzərdə tutulduğundan az miqdarda əşya verildikdə, alıcı çatışmayan hissənin verilməsini tələb edə və ya ödədiyi pul məbləğinin qaytarılmasını tələb edə bilər. Məhkəmələr də artıq ödənilmiş məbləğin qaytarılmasını təmin etmişdir.

İddia müddətləri ilə bağlı olaraq, alğı-satqı müqavilələrində daşınmaz əmlakla bağlı mübahisələr üçün altı illik müddət, podrat müqavilələrində isə bina ilə bağlı tələblər üçün beş illik müddət tətbiq edilmişdir.

Mənəvi zərərin ödənilməsi məsələsinə dair isə Ali Məhkəmə vurğulamışdır ki, mənəvi zərərin ödənilməsi hüququ yalnız qanunla qorunan qeyri-maddi nemətlərə hüquqazidd müdaxilə nəticəsində meydana çıxır. Bu, əsasən mülki hüquq pozuntusu(delikt) ilə bağlıdır, lakin bəzi hallarda müqavilə öhdəliklərinin pozulması nəticəsində də mümkündür. Bununla belə, hər bir müqavilə pozuntusu mənəvi təzminata əsas vermir; belə tələb yalnız müqavilə pozuntusu qanunla qorunan qeyri-maddi nemətlərə zərər vurduqda irəli sürülə bilər. Bu baxımdan apellyasiya məhkəməsinin 500 manat mənəvi zərərin ödənilməsi barədə qərarı kassasiya instansiyası tərəfindən ləğv edilmişdir.

✅Nəticə və Tövsiyələr

Ali Məhkəmənin 2025-ci il praktikasında mənzil sahəsi üzrə mübahisələrdə vahid yanaşma formalaşmaqdadır. Məhkəmələr sahənin hesablanmasını texniki normalara əsaslandırır, müqavilə şərtlərini tərəflərin iradəsinə uyğun təfsir edir, artıq ödənilmiş məbləğin qaytarılmasını təmin edir, lakin mənəvi zərərin kompensasiyasına yalnız istisna hallarda yol verir. Bu yanaşma həm vətəndaşların hüquqlarını müdafiə edir, həm də MTK-lar üçün müqavilə şərtlərinin daha şəffaf və dəqiq hazırlanmasına stimul yaradır.

Məhkəmə təcrübəsinin təhlili əsasında həm vətəndaşlar, həm MTK-lar, həm də qanunverici orqanlar üçün bir sıra praktiki nəticələr çıxarmaq mümkündür. Birincisi, alıcılar müqaviləyə imza atmadan əvvəl mənzilin layihə planını, texniki pasportunu və sahə hesablamalarının metodologiyasını diqqətlə öyrənməlidirlər. Çıxarışdakı göstəricilərlə müqavilədə göstərilən rəqəmlərin üst-üstə düşməməsi gələcək mübahisələrə səbəb ola bilər.

İkincisi, MTK-lar müqavilələrdə “ümumi sahə” anlayışını aydın və normativ aktlara uyğun şəkildə göstərməli, həmçinin qiymət hesablanmasının üsulunu açıq şəkildə qeyd etməlidirlər. Əks halda, bu cür qeyri-müəyyənliklər məhkəmə mübahisələrinin artmasına gətirib çıxarır.

Üçüncüsü, mənəvi zərərin ödənilməsi ilə bağlı məhkəmə praktikasında qeyri-müəyyənliklərin qarşısını almaq üçün qanunverici dəqiqləşdirmələr etməli və müqavilə öhdəliklərinin pozulmasının hansı hallarda mənəvi təzminat doğura biləcəyini ayrıca normativ qaydada müəyyən etməlidir.

Nəticə etibarilə, məhkəmə təcrübəsinin bu istiqamətdə inkişafı həm vətəndaşların hüquqi müdafiəsini gücləndirir, həm də daşınmaz əmlak bazarında şəffaflıq və etibarlılığın artmasına xidmət edir.